Từ thời điểm đầu năm 2019 cho tới nay thị trường bất động sản đã có những biến động không nhỏ, trong đó ở phân khúc căn hộ chung cư được xem là phân khúc tiềm năng nhưng cũng có không ít thách thức với các chủ đầu tư, khiến việc đầu tư bất động sản ở phân khúc căn hộ chung cư còn gặp nhiều thách thức cùng rủ to rõ rệt.

Đặc biệt trong năm nay khi nguồn cung hạn hẹp, nhu cầu tăng cao nhưng phân khúc căn hộ chung cư lại dễ bị vướng mắc vào yếu tố pháp lý khiến rủi ro đầu tư không nhỏ, nhiều chủ đầu tư nhỏ lẻ cùng người dân khi mua nhà cũng có sự cân nhắc cẩn thận và kỹ càng hơn. Đứng trước thực trạng thị trường bất ổn, chủ đầu tư cũng cần lưu ý trước khi “xuống tiền” đầu tư bất động sản ở phân khúc này.

1. Số lượng căn hộ bàn giao đang tăng mạnh

Các chuyên gia nghiên cứu bất động sản cũng cho biết trong thời gian tới sẽ có không ít trở ngại cho thị trường căn hộ tại HCM, chính vì vậy nhiều nhà đầu tư khi có ý định đầu tư dự án bất động sản cũng cần phải cân nhắc kỹ về cơ hội cũng như thách thức của phân khúc này trong năm 2019.

Theo như báo cáo của vài năm đổ lại đây cũng cho thấy, hiện tại nguồn cung căn hộ tại HCM vẫn đang không ngừng tăng mạnh, điều này cũng tạo nên những thách thức không nhỏ đối với những nhà đầu tư bất động sản trong năm nay, trong đó sự cạnh tranh về giá thị trường cũng ngày càng mạnh mẽ.

Theo như thống kê cho thấy, tổng số căn hộ được bàn giao trong năm 2018 là 35.000 căn, trong đó, phân khúc căn hộ cao và trung cấp chiếm tỷ trọng rất lớn, tới 60% thị phần. Con số này trong năm 2019 dự kiến còn hơn 35.000 căn. Trong khi, thị trường giai đoạn 2016-2017 cũng đã có hàng chục nghìn căn được đưa vào khai thác mỗi năm.

Riêng với phân khúc căn hộ chưng cư, hầu hết đối tượng khách mua với mục đích ở và đầu tư chiếm hơn 50%, 1/2 trong số đó lại có nhu cầu bán ra hoặc khai thác cho thuê, càng khiến mức độ cạnh tranh trên thị trường căn hộ cho thuê trở nên khốc liệt hơn. Một khi nguồn cung quá dồi dào sẽ khiến kỳ vọng về giá thuê khó có thể đạt được. Điều này có thể sẽ khiến cho nhà đầu tư phải giảm biên độ lợi nhuận, song, người tiêu dùng lại được hưởng lợi nhiều hơn vì giá thuê mềm hơn.

2. Phân khúc căn hộ chung cư ngày càng có giá bán leo thang

Tính từ thời điểm giữa năm 2018 cho tới nay phân khúc căn hộ chung cư ngày càng nóng sốt trên thị trường, đặc biệt là khi yếu tố pháp lý ngày càng thắt chặt, nguồn cung sụt giảm khiến những căn hộ chung cư thuộc “dự án sạch” ở khu trung tâm lại càng thu hút, kéo theo đó là giá bán liên tục leo thang trên thị trường bất động sản.

Quận 2 là khu vực ghi nhận liên tục xác lập kỷ lục về mặt bằng giá bán với mức bình quân là 55-70 triệu đồng/m2 tại phân khúc cao cấp, thậm chí, đỉnh điểm còn lên tới 90 triệu đồng/m2. Giá trung bình của căn hộ mới được mở bán gần đây tại quận 9 là từ 30 triệu đồng/m2 trở lên. Hạ tầng cùng lượng lớn nhà đầu tư đổ về chính là yếu tố tác động mạnh đến việc xác lập mặt bằng giá của khu Đông.

Còn riêng với những bất động sản thuộc khu nam thì mặt bằng giá mới cũng được xác lập ở mốc 33 triệu đồng/m2 trong năm 2018. Mức giá này tại các dự án mới thuộc phân khúc trung cấp được dự đoán sẽ tăng lên thành 37 triệu đồng/m2 vào năm 2019. Khu Tây được cho là nơi có mức giá thấp hơn, song, chung cư rẻ nhất tại đây cũng có giá lên tới 22-26 triệu đồng/m2.

Hiện tại ở những thành phố lớn như HCM thì giá bán căn hộ đã tăng trưởng liên tục 40-60% trong vòng 4 năm trở lại đây. Thực tế này đã đẩy thị trường căn hộ vào thế khó nếu nhà đầu tư muốn chốt lời ở vùng giá cao, đồng thời, tạo ra những rào cản lớn cho việc tiêu thụ.

3. Những nút thắt pháp lý ảnh hưởng tới chủ đầu tư

Hàng loạt những biến động về mặt pháp lý trong thời gian qua cũng gây ảnh hưởng không nhỏ tới các chủ đầu tư, trong đó từ việc tăng cường công các rà soát, thanh kiểm tra tình trạng pháp lý đối với hàng loạt dự án đều khiến không ít chủ đầu tư cùng doanh nghiệp bất động sản “khốn đốn” khi muốn đầu tư dự án bất động sản mới.

Đặc biệt chính sách hạn chế cấp phép dự án mới trong giai đoạn 2018-2020, thu hồi đối với các dự án trì trệ, “trùm mền” quá lâu là những nội dung đáng chú ý nhất. Người mua sẽ ngày càng thận trọng và khó tính hơn khi chọn lựa các sản phẩm căn hộ, bởi, ngày càng có nhiều dự án nằm trong diện thanh kiểm tra, xuất hiện những rủi ro pháp lý.

Ngoài ra những yếu tố như tín dụng bị thắt chặt, khả năng thanh khoản bất động sản sụt giảm, nguồn cung ngày càng khan hiếm cũng khiến tâm lý của nhà đầu tư cũng bị trùng xuống, dẫn đến đầu tư bất động sản đứng trước áp lực giảm tốc trong năm 2019.

Đứng trước những thách thức trên, để có thể đầu tư bất động sản thành công chủ đầu tư cần phải có giải pháp quản lý dự án bất động sản khoa học và chuyên nghiệp với phần mềm SmartLand, giúp chủ đầu tư quản lý chặt chẽ quy trình bán hàng chung cư bao gồm quy trình bán chung cư theo tiến độ dự án, thay đổi giá bán theo lịch thanh toán, theo dõi và quản lý thu hồi công nợ đến khâu bàn giao nhà, bàn giao sổ đỏ. Hệ thống báo cáo doanh thu theo đặc thù cho bán chung cư.

Không chỉ lãi suất đầu tư bất động sản không ngừng tăng cao mà hiện nay ở nhiều ngân hàng lãi suất vay mua nhà cũng đang có xu hướng nhích dần lên, điều này tạo không ít áp lực cho những người vay mua nhà hiện nay và ảnh hưởng tới khả năng chốt giao dịch bất động sản tại nhiều dự án. Đứng trước thực trạng này chủ đầu tư cùng doanh nghiệp phải làm gì để tăng khả năng giao dịch?

1. Lãi suất vay mua nhà tăng khiến người mua hoang mang

Có nhiều ngân hàng hiện nay đang tăng lãi suất vay mua nhà, xây, sửa nhà là từ 11-12,5%/năm. Điều này là do lãi suất huy động được điều chỉnh tăng liên tục trong thời gian dài vừa qua.

Tình trạng gia tăng lãi suất vay mua nhà bắt đầu tư giữa năm 2018 cho tới nay, số tiền lãi hàng tháng mà người mua nhà phải trả đang tăng dần đều lên do có không ít ngân hàng nhiều lần áp dụng mức tăng lãi suất mới, đến tháng 1/2019 là 11,2%/năm. Điều này cũng khiến người mua nhà ngày càng hoang mang trước quyết định vay mua nhà trả góp của mình.

Theo những người vay tiền mua nhà, sửa nhà, thì trên thị trường mức lãi suất cao nhất đã lên đến 12,5%/năm, khiến những trường hợp giải ngân theo tiến độ gặp khó.

Đặc biệt trong thời gian qua, lãi suất cho vay với cá nhân mua nhà, cho vay bất động sản có nhích lên do lãi suất huy động trên thị trường tăng và Ngân hàng Nhà nước yêu cầu kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản. Còn vốn vay cho các lĩnh vực ưu tiên thì lãi suất cho vay thấp hơn.

Hiện mức lãi suất trên dưới 10%/năm áp dụng cho người vay mua nhà, khoản vay dài 10-15 năm vì lãi suất huy động với khoản gửi dài đã lên đến 7-8%/năm, thậm chí cao hơn. Do vậy, lãi suất cho vay với các khoản cho vay dài hạn để mua nhà cũng tăng theo.

Việc lãi suất vay mua nhà ngày càng tăng cao tạo thành áp lực trả nợ lớn cho nhiều người mua nhà lẫn chủ đầu tư, khiến khả năng chốt giao dịch bất động sản ngày càng khó khăn, thậm chí có không ít người dù đã mua nhà nhưng vẫn có ý định bán căn hộ đi để giảm bớt áp lực về lãi suất ngân hàng.

2. Lãi suất tăng cao khiến người mua nhà chùn chân

Sở dĩ lãi suất cho vay mua nhà trong thời gian qua liên tục tăng là do nhiều nguyên nhân, như tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn giảm từ 45% về 40%, nên để cơ cấu lại nguồn vốn, các ngân hàng đều phải tăng lãi suất huy động tiền gửi dài hạn.

Việc lãi suất vay mua nhà không ngừng tăng cao không chỉ khiến những khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở phải cân nhắc, mà với những chủ đầu tư nhỏ lẻ đầu tư căn hộ kiểu lướt sóng cũng “chùn chân” khi muốn đầu tư bất động sản kiếm lời. Đặc biệt chính sách siết nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn sẽ khiến lãi suất cho vay đắt hơn vì các ngân hàng đều phải tăng lãi suất để huy động vốn dài hạn. Thực tế cũng cho thấy, lãi suất trên thị trường đã tăng.

Trong bối cảnh trên có không ít khách mua nhà cũng như chủ đầu tư bất động sản nhỏ lẻ phải cân nhắc lại trước áp lực khi lãi suất tăng, ảnh hưởng tới khả năng chốt giao dịch bất động sản.

3. Chủ đầu tư phải làm gì để tăng cường khả năng chốt giao dịch bất động sản?

Đứng trước thực trạng khó khăn về nguồn vốn bất động sản, khó khăn trước lãi suất vay mua nhà không ngừng tăng cao, chủ đầu tư cùng doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải có kế hoạch quản lý bất động sản khoa học để tăng cường chốt giao dịch trước thị trường khó khăn như hiện nay.

Với những doanh nghiệp bất động sản muốn vay được vốn, ngoài việc phải có tài sản thế chấp, doanh nghiệp sản xuất phải đáp ứng nhiều điều kiện khách quan như kinh doanh có lời, không được lỗ.

Do đó, không phải doanh nghiệp nào cần vốn cho sản xuất kinh doanh cũng có thể vay được vốn dù lãi suất không phải thấp, hiện 8,5-10%/năm (tùy ngân hàng).

Nếu so với mức lạm phát được công bố, lãi suất cho vay này cao hơn khá nhiều. Chưa hết, lãi suất cho vay luôn tăng sau 6 hoặc 9 tháng. Đây chính là rủi ro mà doanh nghiệp thấy trước được, nhưng khó “né” được vì đã làm ăn thì ai cũng “khát” vốn, luôn phải đi vay.”

Chính vì vậy chủ đầu tư cùng doanh nghiệp bất động sản cần phải có giải pháp quản lý dự án bất động sản khoa học với phần mềm SmartLand để tối ưu công tác quản lý dự án bất động sản khoa học và hiệu quả nhất.

Việc ứng dụng phần mềm quản lý bất động sản SmartLand giúp chủ đầu tư cùng doanh nghiệp bất động sản có thể giúp bạn kiểm soát chặt chẽ được dòng tiền đổ về công ty. Hệ thống báo cáo doanh thu chi tiết cho bạn những con số trực quan nhất về tình hình hoạt động của công ty theo từng giờ. Ngoài ra phần mềm quản lý bất động sản SmartLand còn giúp theo dõi công nợ tự động, thống kê rõ ràng chi tiết đến từng khách hàng giúp doanh nghiệp tác động đến khách hàng kịp thời.

Thị trường đất nền hiện nay đang dần đổ về vùng ven và tỉnh lẻ lân cận T.p HCM. Trong đó giá đất nền cũng dần có xu hướng tăng cao, trong đó khu vực Đồng Nai, Bình Dương, Long An và Cần Thơ được dự báo sẽ tiếp tục có sóng giao dịch đất nền sổ đỏ trong khi Vũng Tàu, Phan Thiết, Kiên Giang hút nhà đầu tư với sản phẩm đất nền ven biển.

1. Đất nền tại Long An đang có giá từ 8-10 triệu/m2

Hiện tại Long An đang là thị trường khá thu hút các chủ đầu tư với giá đất nền tương đối mềm và dễ đầu tư, nhưng sau đợt tăng giá đất từ cơn sốt tháng 4/2018, giá đất nền Long An trung bình từ mức 4-6 triệu/m2 đã được nâng lên mức 8-10 triệu/m2, khu vực vị trí hạ tầng đẹp còn có giá từ 12-15 triệu/m2.

Theo như khảo sát của nhiều chuyên gia bất động sản cũng cho thấy tại một số khu vực có nhiều dự án quy mô lớn triển khai như Cần Giuộc, Cần Đước, Bến Lức, Đức Hòa thì giá đất nền đã dần tăng cao từ 8-16 triệu/m2. Huyện Cần Giuộc vị trí giáp ranh Sài Gòn, đất tại một số dự án vào khoảng 12-15 triệu/m2. Huyện Đức Hòa khu vực gần dự án mới mà Vingroup và Tân Tạo đang triển khai, giá từ 9-16 triệu/m2.

Phần lớn thị trường đất nền tại Long An đều thuộc các dự án lớn, vì vậy giá đất nền tại đây cũng sẽ nhỉnh hơn một chút so với những hộ gia đình rao bán. Hai loại hình đất nền này cũng đang cạnh tranh khá sôi động khi có không ít các chủ đầu tư nhỏ lẻ đang có xu hướng thích chọn đất riêng lẻ để ăn theo dự án thay vì vào thẳng dự án để mua đất nền.

Với tốc độ phát triển hạ tầng và kinh tế như hiện nay các chuyên gia cũng nhận định giá đất nền tại Long An trong thời gian tới sẽ còn tiếp tục tăng trưởng.

2. Đất nền tại Bình Dương có mức giá từ 15 – 23 triệu và khá hút khách

So với Long An thì giá đất nền tại Bình Dương sẽ cao hơn một chút và tương đối hút khách, nhưng trong năm 2019 thị trường này đang có dấu hiệu chững lại khiến không ít khách hàng dè chừng.

Nhưng tại một số khu vực như Dĩ An, Thuận An giao dịch đất vẫn giữ nhiệt với sức mua ổn định. Đất nền Bình Dương có giá chênh lệch khá lớn, từ 5-12 triệu/m2 với ngoại thành; 18-25 triệu/m2 với khu nội thành và 27-40 triệu/m2 với đất trung tâm.

Đặc biệt tại những khu vực thị xã và gần các dự án lớn như KĐT Mega City, Midori Park, New Times City Bình Dương, Bến Cát Center City 2… đều đang rao bán với giá từ 14-23 triệu/m2. Riêng hai huyện Bến Cát, Bàu Bàng giá chỉ từ 4,5-12 triệu/m2.

Bình Dương cũng là tỉnh phát triển kinh tế khá mạnh và tập trung nhiều khu công nghiệp lớn, có nhu cầu lưu trú cao nên giá đất nền cũng sẽ cao hơn so với những tỉnh tiếp giáp với Tp.HCM hiện nay, trong đó thị trường đất nền cũng tương đối hút khách.

Đặc biệt trong thời gian qua tại Bình Dương còn có không ít các dự án khu dân cư cùng với đất nền có quy mô lớn.

3. Đất nền tại Đồng Nai có giá giao động từ 10-18 triệu/m2

Đồng Nai lại là khu vực có giá đất nền tương đối mềm nhưng lại có tiềm năng đầu tư cao so với những khu vực tỉnh lẻ và vùng ven khác, được xem là tâm điểm của các nhà đầu tư bất động sản tại HCM.

Trong đó tại Đồng Nai có 3 khu vực đầu tư nóng là Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành hiện có giá đất khoảng 12-25 triệu/m2. Cụ thể giá đất nền tại các dự án nhỏ vùng ven Nhơn Trạch hiện từ 13-15 triệu đồng/m2, vùng trung tâm tiếp giáp Tp.HCM giá từ 20-30 triệu/m2. Đất mặt tiền đường lớn rao bán với giá 35-40 triệu/m2. Nhìn chung, năm 2018 đất nền Nhơn Trạch đã tăng trưởng 40-50%.

Khu vực Biên Hòa, trong năm 2018 đất nền tăng từ 20-50%. Riêng với loại hình đất thổ cư, đất nền, tuy giá không tăng mạnh như nhà phố nhưng cũng ngấp nghé mức 20-30% so với đầu năm. Đất nền dự án đang dao động tầm 10-15 triệu/m2 với các dự án triển khai tại vị trí vùng ven thành phố.

Riêng với khu vực trung tâm như phường An Bình, Bình Đa, Tam Hiệp, Tân Vạn, Tân Phong, mức giá rơi vào tầm 17-33 triệu đồng/m2. Khu vực phường Hóa An, giá dao động trong khoảng 17,5-20 triệu đồng/m2; phường Bửu Hòa có giá từ 18-22 triệu đồng/m2; đối với các khu xa dân cư như Tam Phước, Phước Tân giá cũng lên tầm 15-17 triệu đồng/m2 với vị trí đẹp.

Riêng với Long Thành, hiện chỉ khu vực gần sân bay, liền kề QL51, cao tốc Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây giá đất mới ở ngưỡng cao từ 10-16 triệu/m2. Các khu vực xã còn lại giá khá mềm, có nơi chỉ tầm 4-7 triệu/m2.

4. Đất nền tại Cần Thơ có tiềm năng cao với mức giá từ 10-17 triệu/m2

Cần Thơ cũng là khu vực có đất nền tương đối tiềm năng được nhiều chủ đầu tư chú ý, trong đó tại khu vực này hiện cũng có tới 26 dự án nhà ở đã và đang triển khai thực hiện trên diện tích 887,5 ha, với tổng vốn đầu tư là 8.524 tỷ đồng. Trong năm 2018 giá bất động sản tại nhiều khu vực Cần Thơ đã tăng từ 50-70%, thậm chí có nơi tăng 100-120%, tập trung chủ yếu ở phân khúc đất nền với mức giá từ 11-17 triệu/m2.

Tại quận Ninh Kiều, các khu đất nền thuộc dự án khu dân cư có giá bình quân từ 15 đến trên 25 triệu/m2, tùy vị trí. Quận Bình Thủy giá đất từ 11-18 triệu/m2, khu vực quận Cái Răng có giá từ 14-27 triệu/m2. Đất phân lô tự phát từ dân có giá từ 6-8 triệu/m2, đất thổ cư sổ đỏ giá từ 13-20 triệu/m2 tùy vị trí. Hiện nay, giá đất nền ở các KĐT Nam Cần Thơ dao động từ 1,6-1,7 tỷ đồng. Một số khu dân cư xa trung tâm như Thiên Lộc, Phú An giá cũng tầm 1,1-1,5 tỉ đồng/nền tùy diện tích.

Đứng trước biến động thị trường bất động sản, để đầu tư đất nền hiệu quả chủ đầu tư cũng cần áp dụng phần mềm quản lý bất động sản SmartLand để quản lý đất nền tối ưu, giúp chủ đầu tư quản lý theo dõi tổng thể mặt bằng theo chi tiết sơ đồ phân lô, bản đồ quy hoạch. Hệ thống báo cáo công nợ theo đặc thù của mô hình kinh doanh đất nền chi tiết và đầy đủ.