Thị trường bất động sản mới bước qua thời kỳ nóng sốt, từ thời điểm đầu năm 2019 tới nay thị trường dần có dấu hiệu hạ nhiệt, vì vậy khi đầu tư bất động sản các chủ đầu tư nên thận trọng hơn để tránh gặp phải những nguy cơ rủi ro của thị trường.

Nhiều chuyên gia nghiên cứu cũng cho rằng, trong cuối năm 2018 tới 2019 thị trường bất động sản vẫn tồn đọng không ít góc chết màu xám. Điều này cũng chứng minh các chủ đầu tư khi đầu tư bất động sản đều cần phải hết thức thận trọng, dù thị trường vẫn có nhiều cơ hội tăng trưởng.

1. Mặc bằng giá bất động sản đang bị đẩy lên quá cao

Theo như thống kê thị trường bất động sản cho tới nay cũng cho thấy, mặt bằng giá cả bất động sản hiện đang bị đẩy lên quá cao, trong đó mặt bằng giá căn hộ đã trải qua 4 năm tăng trưởng đều đặn với mức tăng trung bình 15-20%. Như vậy, trong cả chu kỳ 2014-2017, bất động sản đã đội giá khoảng 60-80%. Cùng cột mốc thời gian này, giá đất cũng tăng trung bình ở mức 25-30%, nghĩa là đội giá thêm 100-120% trong chu kỳ 4 năm. Dù vẫn trong xu thế đi lên nhưng rất khó đoán được giá căn hộ và giá đất sẽ tăng như thế nào trong năm 2018 và còn phụ thuộc nhiều vào từng vị trí, khu vực.

Ngoài ra có không ít chủ đầu tư bất động sản trong thời gian vừa qua đã thông qua hình thức định mức giá bán cao, thậm chí cao nhất trong lịch sử khu vực mà bất động sản đó đang tọa lạc.

Trong trường hợp bất động sản có mức giá quá cao, thị trường bất động sản cũng sẽ dần bước vào thời kỳ loạn giá khiến tài sản bị thổi lên vượt xa so với giá trị thực tế của nó. Thời điểm này cũng dễ hình thành và tích tụ bong bóng bất động sản.

Vì vậy khi đầu tư bất động sản trong năm 2019, các chủ đầu tư cần thực sự thận trọng khi thẩm định giá và tiềm năng của bất động sản trước khi mua, không nên xuống tiền mù quáng.

2. Tỷ suất sinh lời bất động sản bấp bênh

Đứng trước thềm năm mới 2019, thị trường bất động sản cũng nở rộ với hàng loạt dự án bắt đầu bàn giao sản phẩm trong năm mới. Đây cũng là cột mốc kiểm tra những cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư thực tế đã đạt được tới đâu.

Trong năm vừa qua có không ít doanh nghiệp thả mồi khách hàng bằng những chiêu bài tỷ suất lợi nhuận cao, song khi đối mặt với thực tế, bài toán trên lý thuyết này không đơn giản chút nào và chắc chắn sẽ có sai số. Bởi lẽ, một khi nguồn cung đồng loạt hoàn thiện và tăng cao, theo quy luật thị trường, giá thuê, giá khai thác sẽ giảm dẫn đến biên lợi nhuận sẽ thấp hơn kỳ vọng.

Chính vì vậy khi đầu tư bất động sản chủ đầu tư cũng cần thật sự thận trọng để tránh thua lỗ trên cuộc chiến thị trường này.

3. Khó khăn khi ngân hàng chiết chặt tín dụng bất động sản

Việc ngân hàng ngày càng siết chặt tín dụng bất động sản trong năm 2019 cũng khiến không ít chủ đầu tư cùng doanh nghiệp bất động sản bấp bênh khi đầu tư những dự án mới.

Việc phải sử dụng tới đòn bẩy tài chính để đầu tư dự án bất động sản thường mang lại những rủi ro không nhỏ, siết chặt tín dụng bất động sản khiến cho các doanh nghiệp khó tiếp cận trong năm 2019, trong đó bất động sản không giảm lãi suất, hạn chế tín dụng cũng khiến cho ưu đãi nhà ở xã hội chưa thể tiếp cận được tới nguồn vốn, chưa nói tới những dự án thương mại khác.

Đồng thời, trong năm 2019, các ngân hàng cũng sẽ thực hiện thông tư 16 của Ngân hàng Nhà nước năm 2018. Cụ thể, từ ngày 1/1/2019, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa 40% vốn ngắn hạn, để cho vay trung hạn và dài hạn. Đây chính là một cách hạn chế tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và cũng có nghĩa là lĩnh vực này sẽ khó tiếp cận với vốn tín dụng hơn so với năm 2018 trở về trước.

Điều này càng chứng tỏ việc lãi suất ngân hàng giảm sẽ không áp dụng với lĩnh vực bất động sản, ngược lại các doanh nghiệp bất động sản còn khó tiếp cận tín dụng hơn, khiến cho tài sản thế chấp bị đánh giá thấp hơn trong khi hệ số rủi ro vẫn cao.

Hiện tại tài sản đảm bảo thực chỉ được đánh giá khoảng 50%, và chỉ cho vay khoảng 50% trong số tài sản đảm bảo đã được đánh giá đó. Tức là có tài sản đảm bảo 100 tỉ đồng cũng chỉ được vay 25 tỉ đồng.

Đặc biệt là việc trần tín dụng tối đa trong năm 2019 sẽ không vượt quá 14%, tức là việc bất động sản có thể tiếp cận tín dụng sẽ ngày càng khó khăn hơn, khiến không ít doanh nghiệp bất động sản phiền não. Việc lãi suất cao, ngân hàng lại hạn chế cho vay trong lĩnh vực bất động sản, dẫn tới việc một số doanh nghiệp triển khai dự án trong năm 2019 sẽ gặp khó khăn, nếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Thậm chí người đi mua nhà muốn vay tiền ngân hàng để mua cũng bị hạn chế.

4. Mãi lực có thể chậm lại

Mãi lực bất động sản trong năm 2019 có thể chậm lại cũng sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới lợi nhuận các chủ đầu tư thu về, trong đó từ năm 2018 -2019 sức mua nhà của người dân sẽ giảm dần lại, phân khúc căn hộ cũng dần giảm tốc dù bất động sản liền thổ vẫn đang bị thổi giá lên cao.

Các chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản cũng đánh giá năm 2019, thị trường sẽ có một khoảng lặng cần thiết. Để nhập cuộc thị trường một cách thành công, nhà đầu tư cần có một cái đầu lạnh, đầu tư có chọn lọc chứ không nên dốc vốn đại trà vào mọi phân khúc.

Đây cũng là lý do doanh nghiệp bất động sản cùng chủ đầu tư phải sử dụng tới phần mềm quản lý bất động sản SmartLand nhằm tối ưu công tác quản lý bất động sản và quản lý, hoạch định tài chính hiệu quả sát sao nhất, đồng thời việc sử dụng phần mềm SmartLand cũng giúp doanh nghiệp bám sát được với tiến độ thi công, theo dõi chặt chẽ được chất lượng công trình để có thể thu hút khách hàng nhanh chóng, xây dựng thương hiệu vững mạnh nhằm dễ dàng huy động được nguồn vốn đầu tư.

Mặc dù dự báo thị trường cho thấy nguồn cung căn hộ sẽ tiếp tục sụt giảm trong năm 2019, nhưng với phân khúc căn hộ tầm trung lại có không ít dự án mới. Đây được xem là phân khúc bất động sản chủ đạo trong thị trường ở thời gian tới.

1. Phân khúc căn hộ tầm trung có nhiều dự án trung cấp ra hàng

Thị trường bất động sản năm 2018 có không ít sản phẩm cao cấp chiếm thế chủ đạo thì trong năm 2019 lại là thời điểm thị trường căn hộ tầm trung “lên ngôi” và chiếm lĩnh thị trường. Trong đó phân khúc căn hộ trung cấp cũng được dự báo sẽ tăng mạnh trong năm 2019 với nguồn cung dồi dào, đặc biệt tại HCM.

Riêng tại địa bàn T.p HCM thì phân khúc căn hộ trung cấp đang tiếp tục chiếm đa số nhờ các dự án nhà ở quy mô lớn như VinCity Grandpark cung cấp khoảng 44.000 căn hộ tầm trung giá từ 800 triệu – 1,5 tỷ đồng; Akari City (Bình Tân) cung cấp 3.400 căn hộ giá từ 1,3 tỷ đồng và Safira Khang Điền (quận 9) cung cấp 1.500 căn hộ giá từ 1,6 tỷ đồng.

Ngoài những dự án lớn trên thì ở HCM vẫn còn không ít những dự án căn hộ tầm trung có quy mô trung bình được rải đều ở nhiều khu vực. Trong đó riêng tại khu Đông tập Đoàn Tecco đang triển khai dự án Tecco Vina Garden quận 9. Dự án có quy mô tầm 700 căn hộ với giá bán dự kiến rơi vào khoảng 23 triệu đồng/m2.

Tại quận 9 thành phố HCM, chủ đầu tư EZLand vừa công bố ra thị trường dự án căn hộ Hausbelo tọa lạc ngay tại mặt tiền đường Võ Chí Công, phường Phú Hữu. Hausbelo rộng khoảng 55.000m2, quy mô gồm 3 block cung ứng 888 căn hộ ra thị trường với mức giá khoảng 25-27 triệu đồng/m2. Cũng trong năm 2019, EZLand dự kiến sẽ tiếp tục phát triển thêm một dự án nhà ở trung cấp tại khu vực quận 9 với quy mô tương tự.

Ngoài ra còn những dự án căn hộ tầm trung khác tiếp tục được bung hàng trong năm 2019 là CitiAlto do chủ đầu tư Kiến Á Group triển khai, đây cũng là dòng sản phẩm trung cấp với quy mô tổng thể 17.000m2, gồm 2 block cung ứng 675 căn hộ, giá chào bán trung bình khoảng từ 1,5 tỉ đồng/căn 2 phòng ngủ.

Còn tại địa bàn khu Tây T.p HCM thì ngay từ thời điểm đầu năm 2019 đã có tới 4 dự án căn hộ trung cấp được triển khai với tổng diện tích toàn khu 8,6 ha, bao gồm 6 block dự kiến cung ứng 2.577 căn hộ ra thị trường với giá bán vào khoảng 960 triệu – 1,8 tỷ đồng/căn.

Với những khu vực giáp ranh thành phố như Đồng Nai hay Bình Dương nơi có quỹ đất dồi dào cũng có không ít dự án căn hộ trung cấp được triển khai, trong đó Phú Đông Group cũng sẽ triển khai một dự án căn hộ trung cấp với mức giá dao động từ 1,5 tỷ tới 2 tỷ mỗi căn.

2. Căn hộ tầm trung có khả năng thanh khoản cao

Các chuyên gia bất động sản sau khi nghiên cứu thị trường cũng nhận định, trong năm 2019 phân khúc căn hộ trung cấp sẽ nhanh chóng trở thành phân khúc chủ đạo và chiếm ưu thế cao về khả năng thanh khoản cũng như khả năng tăng giá.

Riêng với những người có nhu cầu mua nhà ở cùng với những nhà đầu tư trung lưu thường lựa chọn những căn hộ tầm trung với mức giá từ 1,3 tỷ tới 1,5 tỷ đồng, đảm bảo vừa túi tiền lại phát triển bền vững và có khả năng thanh khoản cao.

Thị trường bất động sản hiện nay cũng cho thấy giá nhà đang tăng dần lên theo các năm, thay vì mức 18-22 triệu/m2 trước đây, giá căn hộ trung bình hiện từ 25-30 triệu/m2. Đặc biệt khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, giá đất tăng cao, thủ tục pháp lý phức tạp cùng chi phí nhân công, tài chính…. Sẽ ngày càng đội giá bán căn hộ lên, khiến phân khúc tầm trung sẽ tiếp tục tăng nhẹ trong năm 2019.

Hiện tại người mua chung cư đang thay đổi hành vi tiêu dùng, chấp nhận đi ngày càng xa hơn để mua nhà. Điều này khiến căn hộ trung cấp sẽ có vị trí phát triển ngày càng lùi xa ra vùng ngoại thành. Các chủ đầu tư nếu muốn bán căn hộ có giá tầm 1,5 tỷ đồng thì buộc phải phát triển các sản phẩm diện tích nhỏ để phù hợp chi phí.

Tuy nhiên để tăng cường tính thanh khoản của dự án bất động sản, các chủ đầu tư cũng cần phải có giải pháp quản lý dự án bất động sản chuyên nghiệp và khoa học, ứng dụng thêm phần mềm quản lý bất động sản SmartLand nhằm giúp chủ đầu tư quản lý dự án bất động sản chi tiết và khoa học, cung cấp thông tin dự án bất động sản đầy đủ tới khách hàng, tăng cường tính chuyên nghiệp và dễ dàng tiếp cận tới khách hàng tiềm năng tốt nhất.

Việc ứng dụng phần mềm quản lý dự án bất động sản SmartLand Project còn giúp chủ đầu tư hỗ trợ tự động hóa các giao dịch giữ chỗ, đặt cọc, góp vốn, mua bán, chuyển nhượng, bàn giao sổ đỏ… cho tới kiểm soát chặt chẽ được dòng tiền đổ về công ty, báo cáo doanh thu chi tiết cho bạn những con số trực quan nhất về tình hình hoạt động của công ty theo từng giờ, theo dõi công nợ tự động, thống kê rõ ràng chi tiết đến từng khách hàng giúp doanh nghiệp tác động đến khách hàng kịp thời.