Giá đất nền tại nhiều địa phương hiện nay đang tăng nhanh chóng mặt, điều này cũng được nhận định sẽ mang lại nhiều cơ hội đầu tư bất động sản cho các doanh nghiệp cùng chủ đầu tư. Nhưng trong bối cảnh này việc làm sao để lựa chọn được cách đầu tư an toàn cũng là câu hỏi được nhiều chủ đầu tư cùng doanh nghiệp bất động sản chú ý.

1. Cơn sốt đất nền mang lại nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư

Trong năm 2019 này được nhận định là thời điểm cơn sốt đất nền được chú ý mạnh mẽ, trong đó nổi lên là các tỉnh, thành phố lớn như Tp.HCM, Hà Nội, Cần Thơ, Nha Trang, Đà Nẵng… và đặc biệt là ở 3 địa phương sắp lên đặc khu (Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc).

Các chuyên gia cũng đánh giá rằng cơn sốt đất nền hiện nay có dấu hiệu hình thành bong bóng bất động sản, nhưng kèm theo đó thì nhiều chủ đầu tư vẫn có thể nhìn nhận thị trường rõ ràng để phòng tránh rủi ro tốt nhất khi đầu tư.

Các chuyên gia cùng nhiều chủ đầu tư lớn cũng cho biết, hiện tại cơn sốt đất nền đang không ngừng tăng cao chủ yếu do quỹ đất tại nội thành ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu đầu tư đất nền và nhà ở của người dân lại không ngừng tăng cao, tâm lý đám đông và tình trạng đầu tư “bầy đàn” cũng khiến không ít chủ đầu tư gặp rủi ro.

Tuy nhiên thực tế thị trường bất động sản luôn giữ vững 3 trạng thái là đi lên, đi ngang và đi xuống, nhưng nhiều nhà đầu tư đất nền nhỏ lẻ lại chỉ nghĩ tới kịch bản giá đất nền tiếp tục tăng cao mà không nghĩ tới những hệ lụy khác như giá đất sẽ lao dốc hoặc đi ngang, khiến cho có không ít chủ đầu tư nhỏ có xác xuất đầu tư thắng lợi khá ít.

2. Đầu tư đất nền, không “bỏ trứng vào một giỏ”

Để có thể đầu tư đất nền thành công, tốt nhất các chủ đầu tư không nên tập trung nguồn vốn vào một chỗ. Với lối đầu tư quyết ăn thua “được ăn cả ngã về không” khi đầu tư đất nền chính là một trong những sai lầm to lớn của các nhà đầu tư bất động sản.

Đặc biệt với những phân khúc bất động sản có kênh đầu tư lớn, giá trị quá cao thì khi tập trung toàn bộ nguồn vốn vào một phân khúc, một địa điểm hay thời điểm thì khi thị trường khó khăn sẽ rất khó tháo chạy kịp.

Việc đầu tư đất nền “bỏ trứng vào một giỏ” sẽ làm hạn chế tính thanh khoản và nguy hiểm hơn là nó sẽ tập trung rủi ro về một mối. Vì vậy, nhà đầu tư khôn ngoan bao giờ cũng phân tán danh mục đầu tư, đa dạng hóa các khối tài sản này ở nhiều loại hình, phân khúc, cũng như khu vực, vị trí khác nhau.

Chúng ta nên biết rằng hiện tại tính thanh khoản của đất nền tại các thời điểm cũng không giống nhau, có những dấu hiệu lên xuống khá nhanh, vì vậy khi đầu tư đất nền nhà đầu tư cần đưa ra mức thời gian hợp lý, tới khi đạt được lợi nhuận kỳ vọng thì nên bán ngay.

Trong trường hợp mức lợi nhuận không đạt được như dự kiến, nhà đầu tư cũng nên mạnh dạn “cắt lỗ” để có thể tìm kiếm một ván bài mới, không nên cố chấp chờ đợi bởi càng để lâu lại càng mất giá.

3. Không đầu tư khi vay ngân hàng quá 50% vốn

Một tiêu chí mà bất cứ chủ đầu tư nào cũng cần ghi nhớ khi đầu tư bất động sản là tuyệt đối không nên vay ngân hàng quá 50% vốn.

Việc đầu tư bất động sản khi dòng tiền chủ yếu dựa vào vốn ngân hàng sẽ khiến chủ đầu tư bị áp lực trả lãi vùng vốn gốc. Đặc biệt với những trường hợp thanh khoản kém, nhà đầu tư sẽ mất dần lợi nhuận theo thời gian khi bị thâm hụt dòng tiền vì phải trả lãi ngân hàng, thậm chí phải bán tháo cả bất động sản đã mua với giá bèo. Nhà đầu tư có thể dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ vay vốn cao trong trường hợp tự kiểm soát được đầu vào và đầu ra của sản phẩm.

Ngoài ra khi vay vốn ngân hàng để đầu tư bất động sản tốt nhất chủ đầu tư nên tính đến bài toán lãi suất thả nổi và sức chịu đựng trả lãi được bao lâu để lường trước các áp lực. Đầu tư đất lúc thị trường nóng sốt càng phải biết “liệu cơm gắp mắm”.

Cho tới thời điểm hiện tại, mặc dù thị trường đất nền đang nóng sốt nhưng vẫn còn tiềm ẩn không ít rủi ro, nhưng xét trên bình diện chung, các chuyên gia vẫn cho rằng đây là thời điểm tốt để đầu tư đất nền bởi thị trường đang ở giữa của chu kỳ tăng trưởng.

Tuy nhiên để có thể đầu tư đất nền thành công và mang lại lợi nhuận cao cho doanh nghiệp, chủ đầu tư cũng cần phải có giải pháp quản lý đất nền hiệu quả với phần mềm quản lý bất động sản SmartLand Building, giúp doanh nghiệp nắm bắt tình hình bất động sản chính xác và tối ưu.

Ứng dụng phần mềm quản lý bất động sản SmartLand Building giúp chủ đầu tư có thể quản lý đất nền tối ưu, dễ dàng theo dõi tổng thể mặt bằng theo chi tiết sơ đồ phân lô, bản đồ quy hoạch. Phần mềm cũng tích hợp thêm hệ thống báo cáo công nợ theo đặc thù của mô hình kinh doanh đất nền để đảm bảo quá trình đầu tư đất nền an toàn hơn.

Tính tới thời điểm hiện tại công tác quản lý vận hành nhà chung cư vẫn đang được đẩy mạnh và chú trọng quan tâm. Đặc biệt việc tổ chức kiểm tra quản lý vận hành chung cư cũng được ủy ban cùng sở xây dựng quan tâm chú ý và kiểm tra thường xuyên.

Đây cũng là dấu hiệu các đơn vị quản lý vận hành tòa nhà chung cư cần phải đổi mới và chuyên nghiệp, tối ưu công tác quản lý nhà chung cư hiệu quả nhất.

1. Hà Nội đang đẩy mạnh công tác quản lý vận hành nhà chung cư

Trong khoảng thời gian tới đây Sở Xây dựng Hà Nội sẽ tiến hành thực hiện công tác kiểm tra đối với các quận: Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Ba Đình, Đống Đa, Tây Hồ, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai và huyện Thanh Trì trong trong quý II/2019. Danh sách kiểm tra trong quý III/2019 gồm có quận Long Biên và các huyện Gia Lâm, Hoài Đức, Chương Mỹ, Thanh Oai, Mê Linh, Đan Phượng.

Nội dung kiểm tra quản lý vận hành nhà chung cư chủ yếu kiểm tra và xem xét những kết quản đạt được trong công tác quản lý vận hành và sử dụng nhà chung cư của chủ đầu tư cùng đơn vị quản lý vận hành, từ đó tìm kiếm những khó khăn và hạn chế trong quản lý nhà chung cư cần phải tháo gỡ, tìm hiểu nguyên nhân và trách nhiệm của từng đơn vị để có thể chấn chỉnh kịp thời, hướng dẫn khắc phục những thiếu sót vẫn còn tồn đọng trong công tác quản lý Nhà nước về quản lý vận hành và sử dụng nhà chung cư.

Việc đẩy mạnh kiểm tra quản lý vận hành nhà cung cư cũng nhằm mục đích tăng cường công tác quản lý vận hành tốt hơn và hiệu quả hơn, nhằm mang lại môi trường sống hoàn hảo nhất cho các cư dân tại các khu chung cư trên địa bàn toàn thành phố Hà Nội.

Theo kết quả kiểm tra từ tháng 7/2018 đến hết năm 2018, đã thực hiện kiểm tra đối với 71/83 chung cư có đơn kiến nghị, tranh chấp. Trong đó, có 12 trường hợp bị lập hồ sơ xử phạt vi phạm hành chính; lập danh sách tham mưu UBND TP. Hà Nội ra quyết định cưỡng chế kinh phí bảo trì 2% đối với một số chủ đầu tư; gần 20 chủ đầu tư được công khai trên các phương tiện đại chúng vì chây ì trong việc bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị.

Chính vì vậy trong năm 2019 này, đoàn kiểm tra quản lý vận hành sẽ có những buổi làm việc với các Sở, ngành, quận, huyện cùng các chủ đầu tư và ban quản trị nhà chung cư xảy ra tranh chấp; các tổ chức, cá nhân có liên quan đến công tác quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư đã đưa vào sử dụng có xảy ra tình trạng tranh chấp để tiến hành kiểm tra về công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.

2. Chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành tòa nhà cần phải làm gì để nâng cao công tác quản lý nhà chung cư?

Để nâng cao công tác quản lý vận hành nhà chung cư hiệu quả tốt nhất chúng ta cần nâng cấp bộ máy quản lý nhà chung cư, đảm bảo ban quản lý nhà chung cư phải đáp ứng hoàn thành nhiệm vụ tổ chức quản lý, thực hiện đầy đủ các chức năng quản lý chung cư, thực hiện nghiêm túc chế độ trách nhiệm cá nhân dựa theo cơ sở đảm bảo phát huy quyền làm chủ của tập thể.

Ngoài ra ban quản lý chung cư phải có mô hình quản lý phù hợp với quy mô, công năng và đặc điểm kinh tế kỹ thuật của chung cư, đảm bảo vừa tinh giản lại vừa vững mạnh.

Trong kỷ nguyên số hóa hiện nay thì việc ứng dụng công nghệ vào quản lý tòa nhà chung cư nhằm tạo sự cạnh tranh cũng là yếu tố cần thiết để quản lý chung cư khi thị trường chung cư đang bão hòa hiện nay. Một trong những phần mềm ban quản lý chung cư cần ứng dụng là SmartLand Building giúp quản lý tòa nhà chung cư hiệu quả hơn hẳn.

Mục tiêu của SmartLand Building là tập trung vào quản lý toàn bộ các hoạt động của chung cư, đơn giản hóa trong việc giảm sát , vận hành và quản lý tòa nhà chung cư nhưng vẫn đảm bảo đầy đủ, chặt chẽ, rõ ràng và minh bạch.

SmartLand Building giúp nâng cao hiệu suất quản lý tòa nhà chung cư bằng cách giảm chi phí nhân công, chi phí năng lượng và cung cấp môi trường làm việc an toàn, thoải mái cho nhân sự trong ban quản lý tòa nhà, đảm bảo cuộc sống thoải mái cho cư dân trong chung cư, quản lý toàn bộ hoạt động thu – chi, bảo dưỡng, bảo trì và các hoạt động khác của chung cư minh bạch, rõ ràng, từ đó hạn chế tối đa tình trạng tranh chấp chung cư.

Đặc biệt ứng dụng phần mềm quản lý tòa nhà chung cư SmartLand Building còn giúp ban quản lý chủ động, tích cực lắng nghe phản hồi của cư dân thông qua phiếu điều tra, thông tin trực tiếp… nhằm duy trì, giữ vững mối quan hệ tốt với cư dân, giúp ban quản lý phối hợp tốt hơn với cư dân khi xảy ra sự cố, gia tăng sự tiện nghi, hài lòng của cư dân khi sinh hoạt tại chung cư.

Thời gian gần đây có không ít ngân hàng công bố việc giảm lãi suất vay, điều này dấy lên hi vọng cho các doanh nghiệp bất động sản cùng chủ đầu tư mong muốn sẽ được hưởng lợi khi vay ngân hàng. Tuy nhiên trên thực tế mặc dù việc giảm lãi suất vay ngân hàng nhưng các lĩnh vực bất động sản lại không nằm trong danh sách được ưu đãi này.

1. Ngân hàng giảm lãi suất nhưng bất động sản không được ưu tiên

Tính tới thời điểm hiện tại đã có khá nhiều ngân hàng công bố đồng loạt giảm lãi suất cho vay trong năm 2019, chúng ta có thể thấy rõ rệt qua một số ngân hàng lớn như Vietcombank giảm 0,5% lãi suất cho vay trong năm nay. Theo đó, mức tối đa của lãi suất cho vay ngắn hạn bằng đồng Việt Nam là 6%/năm, giảm 0,5 điểm % so với mức trần mà Ngân hàng Nhà nước quy định. Mức lãi suất này áp dụng cho tất cả các khoản vay đang còn dư nợ và các khoản vay mới phát sinh trong năm 2019 tại Vietcombank. Đối với các khoản vay trung dài hạn bằng VNĐ hiện tại của doanh nghiệp, mức giảm cũng được áp dụng đồng loạt là 0,5 điểm %/năm.

Ngoài ra những ngân hàng lớn khác như Agribank, Vietinbank, BIDV, VPBank… cũng công bố lãi suất cho vay sẽ giảm phổ biến ở mức 0,5 điểm phần trăm/năm nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp giảm chi phí đầu vào.

Tuy nhiên việc áp dụng giảm lãi suất cho vay này chỉ được ứng dụng với những doanh nghiệp ngoài ngành bất động sản, bởi mục đích việc giảm lãi suất cho vay tại ngân hàng chỉ dành cho những lĩnh vực được ưu tiên phát triển như doanh nghiệp vừa và nhỏ, phát triển nông nghiệp, kinh doanh hàng suất khẩu, phát triển công nghiệp cùng với các doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao, doanh nghiệp khởi nghiệp cùng nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao.

Các ngân hàng giảm lãi suất cũng thể hiện quan điểm của chính phủ với những lĩnh vực ưu tiên, còn bất động sản lại không nằm trong danh sách những lĩnh vực ưu tiền này, vì vậy việc ngân hàng giảm lãi suất như vậy cũng không có tác động gì tới thị trường bất động sản.

Các chủ đầu tư cùng doanh nghiệp bất động sản lớn cũng đã chứng thực trong năm 2019 sẽ có chủ trương hạn chế cho vay bất động sản, trong đó lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản đã tăng cao hơn 0,5 điểm phần trăm so với năm 2018 vừa qua.

2. Doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận tín dụng trong năm 2019

Việc siết chặt tín dụng bất động sản khiến cho các doanh nghiệp khó tiếp cận trong năm 2019, trong đó việc bất động sản không giảm lãi suất, hạn chế tín dụng cũng khiến cho ưu đãi nhà ở xã hội chưa thể tiếp cận được tới nguồn vốn, chưa nói tới những dự án thương mại khác.

Đồng thời, trong năm 2019, các ngân hàng cũng sẽ thực hiện thông tư 16 của Ngân hàng Nhà nước năm 2018. Cụ thể, từ ngày 1/1/2019, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa 40% vốn ngắn hạn, để cho vay trung hạn và dài hạn. Đây chính là một cách hạn chế tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và cũng có nghĩa là lĩnh vực này sẽ khó tiếp cận với vốn tín dụng hơn so với năm 2018 trở về trước.

Điều này càng chứng tỏ việc lãi suất ngân hàng giảm sẽ không áp dụng với lĩnh vực bất động sản, ngược lại các doanh nghiệp bất động sản còn khó tiếp cận tín dụng hơn, khiến cho tài sản thế chấp bị đánh giá thấp hơn trong khi hệ số rủi ro vẫn cao.

Hiện tại tài sản đảm bảo thực chỉ được đánh giá khoảng 50%, và chỉ cho vay khoảng 50% trong số tài sản đảm bảo đã được đánh giá đó. Tức là có tài sản đảm bảo 100 tỉ đồng cũng chỉ được vay 25 tỉ đồng.

Đặc biệt là việc trần tín dụng tối đa trong năm 2019 sẽ không vượt quá 14%, tức là việc bất động sản có thể tiếp cận tín dụng sẽ ngày càng khó khăn hơn, khiến không ít doanh nghiệp bất động sản phiền não. Việc lãi suất cao, ngân hàng lại hạn chế cho vay trong lĩnh vực bất động sản, dẫn tới việc một số doanh nghiệp triển khai dự án trong năm 2019 sẽ gặp khó khăn, nếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Thậm chí người đi mua nhà muốn vay tiền ngân hàng để mua cũng bị hạn chế.

3. Doanh nghiệp bất động sản phải làm gì để giải quyết thực trạng trên?

Để giải quyết bài toán khó khăn về nguồn vốn bất động sản, các doanh nghiệp bất động sản cần phải có sẵn nguồn vốn thay thế, nhằm đảm bảo được hiệu quả kinh doanh, đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận và doanh thu.

Chính vì vậy doanh nghiệp cùng chủ đầu tư bất động sản trong năm 2019 cần phải chuẩn bị đầy đủ quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp, đáp ứng tiến độ thực hiện dự án….. nhằm đủ điều kiện có thể tiếp cận với nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Ngoài ra các doanh nghiệp cũng đừng quên chuẩn bị sẵn sàng thêm những nguồn vốn thay thế khác.

Đây cũng là lý do doanh nghiệp bất động sản cùng chủ đầu tư phải sử dụng tới phần mềm quản lý bất động sản SmartLand nhằm tối ưu công tác quản lý bất động sản và quản lý, hoạch định tài chính hiệu quả sát sao nhất, đồng thời việc sử dụng phần mềm SmartLand cũng giúp doanh nghiệp bám sát được với tiến độ thi công, theo dõi chặt chẽ được chất lượng công trình để có thể thu hút khách hàng nhanh chóng, xây dựng thương hiệu vững mạnh nhằm dễ dàng huy động được nguồn vốn đầu tư.