Thị trường đất nền hiện nay đang ngày càng có dấu hiệu nóng sốt và bùng nổ khiến không ít người mua hoang mang, trong đó giá đất nền cũng không ngừng tăng cao. Đặc biệt tại thị trường Hà Nội đang xuất hiện nhiều thông tin đất nền vùng ven, đất thổ cư đang nóng sốt với mức tăng giá chóng mặt từ 20 % tới 30 %, thậm chí có những khu vực giá đất nền còn tăng trưởng từ 70% tới 100% chỉ trong thời gian 2 tháng đầu năm.

Những khu vực quận huyện ngoại thành, vùng ven như Hoài Đức, Thanh Trì, Đông Anh, Gia Lâm – những huyện có thông tin lên quận vào năm 2020 là tâm điểm của những biến động ngoạn mục về giá. Trên thực tế, đất Hà Nội ở những khu vực trên có đang thực sự sốt nóng?

1. Đất nền vùng ven đang đồng loạt hét giá cao chót vót

Trong thời gian gần đây tại một số quận huyện ngoại thành Hà Nội đang có dấu hiệu tăng vọt giá đất nền khiến không ít chủ đầu tư lao đao khi tìm kiếm dự án bất động sản đầu tư. Đặc biệt mới đây thông tin Hà Nội xin cơ chế đặc thù để đưa 4 huyện Đông Anh, Thanh Trì, Hoài Đức, Gia Lâm lên quận vào năm 2020 càng khiến thị trường bất động sản tại các khu vực này dậy sóng mãnh liệt.

Theo khảo sát thị trường nhiều chuyên gia và phong viên cũng ghi nhận hiện tại giá đất nền đang được các cò đất rao bán với giá cao đột biến và tăng vọt. Tại Đông Anh, các khu vực Xuân Canh, Nguyên Khê, Lễ Pháp, Thiên Ca, Trung Oai, Vĩnh Ngọc… giá đất đang bị đẩy lên gấp đôi, tức mức tăng đạt 100% so với thời điểm đầu năm 2018.

Chứng minh điều này chúng ta có thể lấy ví dụ cụ thể ở khu đô thị Nguyên Khê giá đất nền được “hét” lên 28-30 triệu đồng/m2 trong khi cùng kì năm ngoái giá rao bán là 15-17 triệu đồng/m2. Đất tại Xuân Canh, giá bị đẩy từ 20 triệu đồng/m2 lên 35-40 triệu đồng/m2. Đất khu Lễ Pháp, Nguyên Khê, giá rao tăng từ 15-18 triệu đồng/m2 lên mức 30-35 triệu đồng/m2…

Trong đó những khoảnh đất phân lô tại Ngũ Hiệp , Tứ Hiệp thuộc huyện Thanh Trì cũng đang được nhiều môi giới tăng giá kinh hoàng, trong đó giá đất nền dao động từ 55-65 triệu đồng/m2 trong khi đầu năm 2018, giá đất chỉ dao động 30-40 triệu đồng/m2. Tại Hoài Đức, đất mặt tiền quốc lộ thị trấn Trạm Trôi đang được chào giá 120-130 triệu đồng/m2, thời điểm cuối năm 2017, giá chào bán là 80-110 triệu đồng/m2, đất có vị trí đẹp tại các xã An Khánh, An Thượng được chào giá 30-37 triệu đông/m2 trong khi thời điểm đầu năm 2018, giá chỉ quanh quẩn 23-28 triệu đồng/m2…

Ngoài ra ở khu vực huyện Gia Lâm , đất trên đường An Đào A, Đào Nguyên A, giá chào bán hiện tại môi giới đưa ra dao động từ 38-45 triệu đồng/m2, trong khi mức giá đầu năm 2018 là từ 32-36 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền Kiêu Kỵ, đường rộng 2 ô tô tránh nhau, giá chào bán là 25-32 triệu đồng/m2, trong khi giá đầu năm dao động từ 20-23 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền, kinh doanh được tại thôn Ngọc Động (Đa Tốn) đang chào bán 22-25 triệu đồng/m2, cùng kì năm ngoái mức giá chào bán là 17-20 triệu đồng/m2…

2. Cơn sốt đất nền khiến người mua ngơ ngác

Đứng trước cơn sốt đất nền đang tăng trưởng đột biến cũng khiến không ít người mua ngơ ngác và không biết phải làm sao, đặc biệt với những người mua đất thổ cư để an gia thì giá đất tăng đột biến cũng khiến người mua gặp khó khăn không nhỏ.

Trong khi thực tế thường những giao dịch đất đai từ người dân thự hiện thủ tục hành chính lại cho thấy giá đất không có triệu chứng tăng đột ngột như vậy, mức giá giao dịch giữa người bán và người mua thấp hơn rất nhiều so với mức giá đang rao trên thị trường.

Một số nhà đầu tư cũng cho biết do tâm lý nghỉ Tết, những tuần đầu sau Tết thị trường Đông Anh khá im ắng, giao dịch không sôi động. Khoảng hơn tuần nay, thị trường bắt đầu trở lại guồng quay. Với các giao dịch đã được thực hiện, giá bán tăng rất nhẹ, khoảng 5% ở những lô đẹp, còn lại là không tăng so với thời điểm cuối năm.

Điều này chúng ta có thể thấy thực chất thông tin lên quận với 4 huyện ngoại thành trên mới chỉ là đề xuất nhưng đã trở thành cái cớ để đầu cơ khiến các cò đất ở những khu vực này liên tục thổi giá, trong khi thực tế giá đất nền cùng đất thổ cư nếu có tăng cũng chỉ tăng nhẹ khoảng 5%.

Đứng trước thông tin trên cũng khiến không ít người mua đất nền đầu cơ cùng người dân mua đất thổ cư “chùn tay” và không dám xuống tiền vì sợ dính chiêu trò của các cò môi giới đất, điều này lại gây ảnh hưởng không nhỏ tới khả năng chốt giao dịch đất nền tại những thị trường này.

Để tránh tình trạng trên những chủ đầu tư lớn cần có giải pháp quản lý đất nền hiệu quả với phần mềm SmartLand, nhằm quản lý đất nền khoa học, cung cấp thông tin giá đất nền cùng thực tế đất nền chính xác tới người dân, từ đó tạo sự tin cậy cho người mua có khả năng chốt giao dịch nhanh chóng nhất.

Với sự trợ giúp của phần mềm SmartLand sẽ giúp chủ đầu tư quản lý đất nền khoa học, giúp bạn quản lý theo dõi tổng thể mặt bằng theo chi tiết sơ đồ phân lô, bản đồ quy hoạch. Hệ thống báo cáo công nợ theo đặc thù của mô hình kinh doanh đất nền.

Trong vài năm đổ lại đây ngân hàng ngày càng siết chặt tín dụng khiến các chủ đầu tư khi đầu tư bất động sản ngày càng khó khăn, đặc biệt khi ngân hàng quản lý chặt vay tiêu dùng bất động sản cho tới nâng hệ số rủi ro …. Ngày càng khiến vốn vay ngân hàng dành cho bất động sản ngày càng eo hẹp. Những khó khăn này khiến không ít chủ đầu tư gặp khó khăn .

Đứng trước thực trạng ngân hàng siết chặt tín dụng như hiện nay, các chủ đầu tư bất động sản phải làm những gì để có thể tìm kiếm được nguồn tiền thay thế? Cùng tìm câu trả lời trong bài viết dưới đây.

1. Doanh nghiệp cùng chủ đầu tư bất động sản ngày càng khó bám vốn ngân hàng

Cho tới thời điểm hiện tại dù ngân hàng ngày càng siết chặt tín dụng thì thị trường bất động sản vẫn đang phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn của ngân hàng, trong đó riêng về dòng vốn chính của thị trường bất động sản hiện nay có tới 80% là lệ thuộc vào nguồn vốn của ngân hàng.

Điều này cũng chứng tỏ để có thể duy trì được hoạt động của thị trường bất động sản thì khối ngân hàng chính là đơn vị giữ vai trò quyết định, vì vậy dù bất cứ sự điều chỉnh nào trong chính sách tiền tệ từ ngân hàng cũng có thể tác động mạnh mẽ tới sự phát triển của thị trường bất động sản. Điều này được thể hiện rõ ràng nhất trong những thời gian đổ lại đây khi ngân hàng áp dụng các chính sách siết chặt tiền tệ khiến thị trường bất động sản chững lại rõ rệt.

Hiện tại theo chính sách của Ngân hàng Nhà nước, vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn đã hạ xuống mức 45% và tới 1/1/2019 giảm còn 40%. Dòng vốn ngắn hạn lại chiếm đến 70% vốn huy động của ngân hàng, vậy nên một khi ngân hàng có động thái siết chặt vốn ngắn hạn và cho vay trung hạn thì dòng vốn sử dụng đầu tư bất động sản sẽ tiếp tục co hẹp, gây tác động lớn tới thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, theo Thông tư 41/2016, khối ngân hàng sẽ áp dụng chính sách quản lý mới về tỷ lệ an toàn vốn thay vì chỉ tính theo dòng vốn vay. Vì vậy có thể khiến rủi ro khi vay vốn đầu tư bất động sản tăng cao, nhất là khi ngân hàng điều chỉnh để hạn chế nguồn vốn cho vay vào đầu tư bất động sản.

Đặc biệt trong khoảng thời gian tới nhiều ngân hàng sẽ gia tăng thêm nguồn vốn tự có song song với giảm tổng tài sản có rủi ro, đưa nhiều dòng vốn vào sản xuất thay cho đầu tư bất động sản, vì vậy thị trường chứng khoán sẽ là kênh dẫn vốn dài hạn thay cho nguồn vốn ngân hàng, nhưng đây lại là thị trường đang có dấu hiệu trầm lắng.

Chính vì vậy trong năm 2019 các ngân hàng sẽ ngày càng thận trọng trong việc quản lý rủi ro, khiến thị trường bất động sản khó có thể duy trì thói quen dựa vào nguồn vốn ngân hàng như trước, thay vào đó các doanh nghiệp cùng chủ đầu tư sẽ phải đẩy mạnh các giải pháp tự tìm kiếm nguồn vốn mới để có thể phát triển lâu dài.

2. Chủ đầu tư cùng doanh nghiệp bất động sản làm gì để giải quyết bài toán “đói vốn”

Đứng trước thực trạng “đói vốn” trong đầu tư bất động sản ở giai đoạn tới, bắt buộc chủ đầu tư cùng doanh nghiệp phải có giải pháp tự chủ động nguồn vốn đâu tư để duy trì hoạt động kinh doanh tốt nhất.

Đặc biệt việc ngân hàng nhà nước cơ cấu nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nhưng vẫn sẽ có những hỗ trợ tối đa cho những dự án bất động sản chất lượng tốt và tạo ra sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực thay vì chảy mạnh vào những dự án cao cấp, hạng sang. Điều này tạo động lực để thị trường cải thiện nguy cơ lệch pha cung – cầu trong thời gian tới.

Chính vì vậy, thay vì tập trung dựa dẫm vào nguồn vốn ngân hàng thì nhiều doanh nghiệp bất động sản cùng chủ đầu tư cũng vẫn có thể dựa vào nguồn vốn từ các kênh khác như quỹ đầu tư, công ty bảo hiểm hay chứng khoản. Trong đó thị trường chứng khoán đang dần hồi phục, sẽ sớm quay trở lại nắm vai trò là kênh điều tiết dòng vốn trung dài hạn với giá thành thấp cho thị trường bất động sản. Dòng vốn FDI chảy vào bất động sản ngày càng mạnh, chiếm 25% tổng vốn FDI toàn thị trường. Điều này cũng chứng tỏ dù ngân hàng siết vốn thì thị trường bất động sản cũng sẽ không có chuyện gặp khó khăn vì thiếu vốn, đói vốn.

Cho tới hiện tại vấn đề nhà ở tại Việt Nam luôn ở trạng thái cung thiếu so với cầu, nguồn cung chỉ đáp ứng tầm 10-15% nguồn cầu. Vốn tự do từ người mua còn rất nhiều, vì vậy, doanh nghiệp hoàn toàn có thể huy động nguồn vốn từ trong dân. Vấn đề hiện nay là cần chọn phát triển phân khúc bất động sản sao cho hiệu quả để đáp ứng đúng nhu cầu ở của người mua, để người mua chấp nhận xuống tiền.

Việc vay vốn ngân hàng để đầu tư bất động sản là cần thiết, nhưng để quản lý dự án bất động sản sao cho khoa học và đảm bảo doanh nghiệp có khả năng tự chủ nguồn vốn tốt thì chủ đầu tư cần ứng dụng phần mềm quản lý bất động sản SmartLand để giúp quản lý bất động sản chi tiết và hiệu quả.

Đặc biệt ứng dụng phần mềm SmartLand sẽ giúp chủ đầu tư dễ dàng theo dõi công nợ khách hàng , giúp người quản lý nắm bắt nhanh công nợ theo từng thời điểm cụ thể, đồng thời nắm bắt được dòng tiền của đơn vị mình để ra các quyết định tài chính hiệu quả trong công tác kinh doanh, tiến hành thông báo nhắc nợ cho khách hàng để việc thu hồi công nợ diễn ra theo đúng tiến độ thanh toán.

Trong tình trạng quỹ đất tại HCM đang ngày càng khan hiếm thì việc đầu tư bất động sản vùng ven đang trở thành hướng đi được nhiều doanh nghiệp cùng chủ đầu tư hướng tới. Các chuyên gia nghiên cứu thị trường cũng cho biết việc doanh nghiệp đổ bộ đầu tư bất động sản vào vùng ven được xem là hướng đi đúng đắn và không có rủi ro trong năm 2019.

1. Hướng đi đúng cho doanh nghiệp khi đầu tư bất động sản vùng ven tại Tp HCM

Trong năm 2019 này việc doanh nghiệp cùng chủ đầu tư tập trung đầu tư bất động sản vào vùng ven được xem là hướng đi an toàn và không có rủi ro, giúp doanh nghiệp cùng chủ đầu tư bất động sản có được nguồn thu ổn định, đầu ra an toàn cho kinh doanh và nuôi bộ máy nhân sự của mình.

Theo như các chuyên gia kinh tế cho biết trong kế hoạch kinh doanh năm 2019 thì bất động sản vùng ven sẽ trở thành khu vực thu hút tiềm năng đầu tư cao khi quỹ đất tại trung tâm Tp HCM đang dần cạn kiệt. Trong đó hàng loạt những chủ đầu tư lớn như Novaland, Hưng Thịnh cũng nhắm đến thị trường ở các tỉnh “vệ tinh” như Cần Thơ, Phan Thiết, Vũng Tàu hay Khánh Hòa, Phú Quốc…

Theo như đánh giá của hiệp hội bất động sản Tp HCM cũng cho thấy thách thức lớn với thị trường bất động sản trong năm nay chính là thiếu hụt nguồn cung, khiến các doanh nghiệp cùng chủ đầu tư lớn buộc phải đổ bộ sang các khu vực vùng ven cùng những tỉnh thành lân cận để tìm kiếm quỹ đất mới. Các doanh nghiệp địa ốc lớn cũng chứng tỏ sự chủ động trong việc mở rộng phạm vi hoạt động trong thị trường bất động sản của mình để săn tìm quỹ đất hợp lý đầu tư dự án.

Đặc biệt trong năm 2019 sự cạn kiệt nhanh chóng của quỹ đất sạch tại khu vực gần trung tâm HCM cùng với hàng loạt các công trình hạ tầng giao thông trọng điểm được xây dựng để kết nối nội thành với các vùng lân cận cũng làm rút ngắn thời gian đi lại. Điều này cho thấy trong tương lai xu hướng phát triển sẽ dần lan rộng sang các tỉnh lân cận và khu vực vùng ven, là những nơi có quỹ đất dồi dào.

2. Những thách thức mà doanh nghiệp gặp phải khi đầu tư bất động sản tại vùng ven

Việc hàng loạt các “ông lớn” trong ngành địa ốc đổ bộ đầu tư các dự án bất động sản tại vùng ven cũng khiến thị trường địa ốc có sự thay đổi rõ rệt, trong đó một trong những khó khăn có thể “đo đếm” được là việc kéo dài thời gian ra hàng và bán hàng. Các thị trường tỉnh hiện vẫn khá èo uột sức mua, chủ yếu vẫn là khách hàng đến từ Tp.HCM, Hà Nội. Nếu các doanh nghiệp cùng lúc đổ về tỉnh làm dự án sẽ đẩy nguồn cung tăng mạnh nhưng sức mua thì không thể bắt kịp trong ngắn hạn.

Hiện tại chủ trương của Tp HCM vẫn đang tiếp tục siết chặt vấn đề cấp quyền sử dụng đất, trong đó những dự án thực sự đủ về pháp lý mới được cho phép thực hiện, điều này cũng khiến quỹ đất tại khu vực trung tâm eo hẹp hơn. Đặc biệt so với Tp.HCM, vấn đề quỹ đất ở các vùng khác khá nhẹ nhàng. Trong năm qua, đất các vùng lân cận Tp.HCM nhiều thời điểm sốt nóng do có không ít doanh nghiệp đổ về làm dự án.

Tuy nhiên các chuyên gia kinh tế cũng nhận định việc doanh nghiệp đổ bộ đầu tư bất động sản tại vùng ven sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản có được nguồn thu ổn định và có những thuận lợi nhất định.

Ngoài ra so với những quỹ đất sạch tại trung tâm Tp HCM bị “làm giá” trên trời thì giá đất tại những khu vực này hiện tại vẫn còn đang ở ngưỡng tương đối thấp, nhưng dư địa tăng trưởng lại cao, từ đó thúc đẩy lợi nhuận cực tốt cho các chủ đầu tư. Với mặt bằng giá thấp hơn nội đô Tp.HCM, đất nền, nhà phố vùng ven có lợi thế cạnh tranh tốt hơn, đem lại tỷ suất sinh lời cao hơn so với các phân khúc khác.

Ngoài ra những bất động sản đất nền tại vùng ven Tp.HCM còn có khả năng hút dòng tiền đầu tư chảy về chỗ trũng. Trước thực trạng nguồn cung bất động sản liền thổ tại Tp.HCM khan hiếm, dòng tiền đầu tư đang có xu hướng chảy mạnh về vùng ven. Hơn nữa, bất động sản trung tâm chịu áp lực tăng giá sẽ khiến xu hướng dịch chuyển dòng tiền đầu tư vào đất nền vùng ven càng tăng nhanh. Với mức giá mềm hơn so với đất nội đô, bất động sản liền thổ có sức hấp dẫn nhờ giá trị tài sản phù hợp với mọi dòng vốn từ nhỏ, trung bình đến lớn gia nhập thị trường.

Tuy nhiên để đảm bảo dốc tiền đầu tư bất động sản hiệu quả và ổn định, các chủ đầu tư cũng cần ứng dụng phần mềm quản lý bất động sản SmartLand để có thể quản lý các dự án bất động sản dễ dàng và hiệu quả hơn, từ đó tăng cường khả năng doanh thu tốt nhất cho các chủ đầu tư.

Ngoài ra khi sử dụng phần mềm quản lý dự án bất động sản SmartLand cũng giúp chủ đầu tư cùng doanh nghiệp có thể tối ưu công tác quản lý bất động sản khoa học và hiệu quả, từ đó đảm bảo được kế hoạch đầu tư an toàn và khả năng sinh lời cao.